Plano Diretor de GramadoO que você pode construir?

Para localizar em qual zona seu terreno está, consulte o Geoportal da Prefeitura de Gramado: https://geoportal.gramado.rs.gov.br/map. Para conferir a base legal completa (Lei e Anexos do Plano Diretor), acesse os documentos oficiais: https://drive.google.com/drive/folders/1e8bOCjsVuqcM7SjEJGDiC_XEGAkp9VDr?usp=sharing. Se tiver dúvida na interpretação, leve a matrícula do imóvel à Secretaria de Planejamento.

A Área Passível de Ocupação (APO) corresponde à área do terreno considerada para incidência dos índices urbanísticos, descontadas as áreas com restrição ambiental conforme a legislação aplicável. Na prática, IA, TO, CI e CH devem ser verificados sobre a APO quando houver essas restrições.

O CI está ligado à área média mínima das unidades privativas em empreendimentos residenciais plurifamiliares. Já o CH limita a quantidade de Unidades de Hospedagem (UH) em usos hoteleiros, com cálculo pela divisão da área do lote pelo CH da zona e aplicação do limite máximo da zona.

As parcelas representam faixas de tamanho do lote. A Parcela A é para lotes menores, a B para médios e a C para maiores. Cada parcela tem seus próprios índices de TO, IA e recuos. Lotes maiores geralmente têm índices mais restritivos para controlar o adensamento.

Depende da dimensão do recuo e das regras da zona. Em geral, sacadas e balcões podem avançar dentro de limites definidos pela lei e pelos anexos técnicos, desde que respeitados os afastamentos mínimos, o gabarito e as restrições específicas da fachada.

O recuo frontal é aplicado na via de maior importância. Na via secundária, adota-se o maior recuo lateral previsto para a zona; no lado oposto ao frontal, aplica-se o recuo de fundos.

É vedada qualquer edificação, inclusive subsolo, na área de recuo frontal. São permitidas apenas exceções específicas: sacadas (avanço máx. 1,50 m), balcões (saliência máx. 50 cm), beirais (máx. 1,30 m), vagas PcD descobertas, decks e toldos retráteis em estabelecimentos gastronômicos, floreiras (até 50 cm), chaminés e lareiras (≤ 50 cm profundidade e 1,50 m extensão).

No recuo frontal é expressamente permitido. Nos recuos laterais e de fundo, é vedado quando a área for classificada como APPA. Se a área não for APPA, o PDDI não traz vedação explícita, mas recomenda-se verificar normas de saúde/saneamento sobre distâncias mínimas de divisas.

O subtelhado não computa no IA quando atende às exigências legais. Já as áreas privativas podem repercutir no CI e no CH conforme o tipo de empreendimento e os critérios de cálculo aplicáveis.

O pé-direito máximo para térreo e subsolo é de 4,50 m, e para os demais pavimentos é de 3,25 m. O piso do térreo pode ficar, no máximo, 0,80 m acima do nível natural do terreno.

É a volumetria máxima permitida da edificação, formada a partir dos vértices definidos pelos recuos obrigatórios e pelos limites de altura. O projeto deve se manter dentro desse prisma.

Para hospedagem transitória (hotel): 1 vaga para cada 50 m² de área útil da UH. Se as UH tiverem matrícula individualizada: 1 vaga por unidade. Para hotéis com mais de 50 UH, é exigida ainda 1 vaga transitória para ônibus (3,50 m × 15 m) a cada 50 UH. Arts. 224 e 226.

Sim. Há limite geral de 150 unidades por lote em diversos casos, mas algumas zonas impõem teto menor (como 100 ou 60 UH). Sempre confirme o limite específico da zona no ANEXO XI.

Sim, em até 10% a mais: 5% via Transferência do Direito de Construir e 5% via ATAR (Área de Terra Adicional Referencial). Esses instrumentos têm regras específicas e precisam ser consultados junto à Prefeitura. Art. 155, §2º–§4º.

A inclinação mínima de 30° é a regra geral para manter a identidade arquitetônica local. As exceções incluem residências unifamiliares e edificações em contêiner devidamente revestidas. Até 30% da cobertura pode ser plana ou com menor inclinação.

Os projetos e laudos devem ser elaborados por profissional habilitado, com registro no conselho competente (CAU/CREA) e atendimento às exigências municipais para protocolo e aprovação.

Sim. Qualquer obra em Gramado, incluindo reformas, ampliações e regularizações, exige aprovação prévia na Prefeitura e emissão de alvará de construção. Obras sem alvará estão sujeitas a embargo e multa.